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增值税 土地增值税(土地增值税核定征收怎么计算)

作者:访客发布时间:2021-09-16 13:00分类:行业资讯浏览:1评论:0


导读:不同计算方式下,土地增值税预缴存在巨大差异,这是金融专家教的!先来看看房地产企业由于项目运营周期较长,从预收房款到项目交房需要很长一段时间,因此,在收到预收款时要预缴土地增...

不同计算方式下,土地增值税预缴存在巨大差异,这是金融专家教的!

先来看看房地产企业由于项目运营周期较长,从预收房款到项目交房需要很长一段时间,因此,在收到预收款时要预缴土地增值税,那么这个土地增值税到底如何预交呢?《土地增值税暂行法令实施细则》中的规定,‘如果在项目竣工结算前转让房地产取得的收入,由于成本确定或其他原因,不能按此计算土地增值税,可以预征收土地增值税,待项目全部竣工结算后再进行项目结算,多退少补。’也就是说,房地产企业在满足清算条件前取得的预售收入,需要预征收土地增值税。如何提前付款?

一、政策

相关政策1:

003010(财税〔2016〕43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入,为不含增值税的收入。那么,根据上述政策,当房地产开发企业收到预付款时:

1、一般计税方法下:土地增值税预缴=预缴/(1 10%)*土地增值税预缴率。

2、简易计税方法下:土地增值税预缴=预缴/(1 5%)*土地增值税预缴率。

相关政策2:

003010(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第70号)规定,为方便纳税人,简化土地增值税预缴计算,房地产开发企业以预缴方式销售自行开发的房地产项目,可按以下方法预缴土地增值税计算依据:

土地增值税征收依据=预缴-应预缴增值税税额。

从上述政策可以看出,纳税人预缴土地增值税,用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税;或者简化计算,用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。.

那么问题来了:

某房地产公司销售商品房,是一个老房地产项目。2018年5月,收到非普通房屋买卖款1000万元。根据地方税法,非普通房屋增值税预征率为2%。

(1)根据财税〔2016〕43号文规定,5月征收的土地增值税为:

1000/(15%)* 2%=19.05万元。

(2)根据总局公告〔2016〕70号,5月份拟征收的土地增值税为:

【1000-1000/(15%)3%】2%=19.43万元。

从以上结果来看,在虽然说政策二是为了简化计算,但预交的税款比正常计算的方法下要多。,也就是说,政策一和政策二预先计算的土地增值税是不一样的,纳税人是不是很困惑?再来看看中华人民共和国国家税务总局公告2016年第70号是如何规定的:‘为方便纳税人,简化土地增值税税前计算’,‘可按’上述方法计算,也就是说两种算法都是税法允许的,都有法律依据。纳税人可以自由选择。但是,有些地方强制纳税人按照70号文的规定计算预缴土地税增加额,是否不合适?

二、观点:

销售房子取得预收款土地增值税预缴的计税依据到底是哪个?不含税收入?还是不含预缴增值税的收入?,即本期“预收账款”数土地增值税预缴率;

根据规定,营改增之前,我们是按照当期实现的预售收入作为计税依据,适用当地的预征率计算土地增值税预缴税款。,当然可以按照国发〔2016〕43号文件的规定预缴土地增值税,同时70号公告还声明,为了方便纳税人,简化土地增值税预缴计算,土地增值税预缴也可以依据:预缴-增值税预缴,也就是说税法没有强制纳税人遵循70号公告。

实践中,如有相关部门认为企业未按70号公告规定的预征率预缴土地增值税,则按照政策2计算的土地增值税与按照政策1计算的企业增值税之间的差额,从限税期届满后次日起,按差额计收滞纳金。我们认为,这完全不符合税法的规定。

虽然在实践中,房地产企业需要在‘通知清算’或‘强制清算’前预征土地增值税(部分地方棚改项目除外,免征预征),但在后期正式清算时,会根据预缴税额多退少补。然而,由于房地产项目持续时间长,需要巨大的资金链支持。因此,在国家相关政策允许的范围内,应尽可能释放纳税人用于房地产相关建设支出。

三、结论:

营改增之后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入是不含增值税的,而当期实现的预收收入也是属于转让房地产取得的收入,也要按照一定的税率预缴增值税

1、房地产企业在收到预收款时要预缴土地增值税;

西安交通大学


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